HIỂU RÕ HƠN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN GỐC ĐẤT

Khái Niệm Cơ Bản

Bất Động Sản là gì ? – Bất động sản là tất cả tài sản không thể di chuyển được , và chỉ giao dịch dựa trên giấy tờ được cơ quan nhà nước chấp nhận .

Đầu tư bất động sản là gì ? – Là nhà đầu tư bỏ vốn để hàng mua sản phẩm , cổ phần của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , và kiếm lợi nhuận từ số tiền vốn đã bỏ ra đó bằng nhiều cách cụ thể như : mua đi bán lại , cho thuê hay kinh doanh từ bất động sản đã mua đó .

Nhà đầu tư : Là khách hàng bỏ vốn của mình để mua hoặc thuê bất động sản . Từ đó kiếm thêm nguồn thu nhập hoặc gia tăng tài sản của mình .

Chủ đầu tư : Là doanh nghiệp sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình dựa theo quy hoạch và quy định của pháp luật .

Phân Loại Nguồn Gốc Đất

Loại 1 : Nguồn Gốc Đất Qua Đấu Giá

Đối với những mảnh đất vàng tại trung tâm thành phố , các chủ đầu tư buộc phải thông qua hình thức đấu giá để được quyền sử dụng và phát triển dự án . Tất nhiên ai cũng biết , việc đấu giá này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của bất động sản khi bán đến tay khách hàng . Đây là lý do giá bất động sản tại trung tâm thành phố được đẩy lên 1 mức giá rất cao . Song song với giá cao này , nhà đầu tư có thể mua được 1 bất động sản chuẩn chỉnh về pháp lý cùng 1 vị trí vàng cực kỳ đắc địa tại nhiều thành phố lớn .

Tuy nhiên đối với nhiều chủ đầu tư có nguồn vốn mạnh cùng mối quan hệ tốt . Họ sẽ không thông qua đấu giá nhưng vẫn sở hữu được những lô đất vàng . Nhiều dự án dính sai phạm vì không thông qua đấu giá được bán đến tay nhà đầu tư và người tiêu dùng , nhưng khi vào ở 1 thời gian mới biết sai phạm và treo pháp lý . Việc này dẫn đến rủi ro liên quan đến quá trình ra sổ , và thường những dự án không có sổ sau nhiều năm sẽ được bán với giá thấp hơn thị trường rất nhiều . Hiện nay chưa có phương án hướng dẫn giải quyết đối với dự án sai phạm như trên .

nguon-goc-dat

Loại 2 : Đất Quy Đổi Xây Dựng

xay-dung-cong-trinh

Nhằm giãm thiểu ngân sách trong việc xây dựng phát triển công trình công cộng . Nhiều địa phương thực hiện loại hình giao đất này cho chủ đầu tư . Với điều kiện chủ đầu tư sẽ phải thi công xây dựng những công trình công cộng ví dụ như cầu , đường , công viên ….để được bàn giao quỹ đất .

Đây là lý do nhiều công trình công cộng được xây theo tiến độ khá chậm chạp , thậm chí là dừng thi công . Quỹ đất được quy đổi , chủ đầu tư phát triển dự án và bán đến nhà đầu tư với giá cuối cùng sau khi đã cộng các chi phí xây dựng công trình công cộng , chi phí phát triển dự án và lợi nhuận . Giá thành những bất động sản này khá cao . Tất nhiên những quỹ đất quy đổi sẽ không được đẹp bằng loại 1 . Và rủi ro ở loại hình này là việc bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi quỹ đất do chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng công trình công cộng . Nhà đầu tư mua loại hình này đa phần là trái phiếu doanh nghiệp .

Loại 3 : Mua Đất Từ Người Dân

Chủ đầu tư mua quỹ đất nông nghiệp , lâm nghiệp từ người dân . Để giãm thiểu chi phí ban đầu , doanh nghiệp sẽ chỉ mua đất lớn và có mục đích sử dụng là nông nghiệp hoặc trồng cây lâu năm . Sau đó xin chủ trương đầu tư , xin quy hoạch để được chuyển đổi lên đất ở . Và xây dựng công trình rồi bán đến khách hàng .

Với loại hình này , chủ đầu tư sẽ không tốn quá nhiều chi phí ban đầu để sở hữu quỹ đất . Và thường những dự án ở loại hình 3 này đều nằm ở các tỉnh thành phố vùng ven . Khi quỹ đất còn nhiều , quy hoạch chưa được triển khai hết và giá ban đầu cực rẻ . Ở loại hình này , dự án thường sẽ có giá thấp hơn loại 1 và loại 2 . Nhưng chắc chắn là sẽ cao hơn rất nhiều so với những bất động sản cùng khu vực của người dân . Rủi ro ở đây được biết đến là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với cơ quan có thẩm quyền , dẫn đến việc xin giấy phép và thi công xây dựng và ra sổ kéo dài .

Loại 4 : Nhà Nước Giao Đất Có Thu Tiền

Chủ đầu tư được nhà nước giao đất và đóng tiền sử dụng đất . Tiếp đó xin chủ trương đầu tư , xin quy hoạch và xây dựng công trình rồi bán đến khách hàng . Loại hình này khá phổ biến ở những thành phố du lịch . Tùy thuộc vào mức độ phát triển du lịch của tỉnh thành mà giá sẽ được chào bán đến khách hàng .

Với loại hình này , mục đích sử dụng đất chủ yếu là thương mại . Có thể hiểu là nhà nước giao đất để phát triển du lịch , resort hay khu vui chơi nào đó . Chủ đầu tư xây dựng bất động sản với mục đích thương mại rồi bán ra thị trường . Đất có mục đích thương mại sẽ có quyền sử dụng CÓ THỜI HẠN . Đến khi hết thời hạn sử dụng đất , doanh nghiệp được giao đất sẽ gia hạn và tiếp tục đóng tiền sử dụng đất nếu không bị thu hồi hay thay đổi mục đích sử dụng đất . Nhưng CHƯA có dự án nào khách hàng mua được tự gia hạn tính tới thời điểm viết bài . Còn chủ đầu tư thì đã xong trách nhiệm , có thể đã giải thể hay hạ cánh an toàn rồi cũng nên . Rủi ro ở loại hình này là thời hạn sử dụng đất , số tiền được tạo ra có đem đủ lợi nhuận trong thời gian sử dụng đất của nhà đầu tư hay không , và luật hiện hành chưa có quy định về việc gia hạn quyền sử dụng đất này cũng như chi phí gia hạn là bao nhiêu , và ai là người phải thanh toán khoản này .

Dự Án Đang Được Triển Khai

Download tại Google