Pháp lý cần có của dự án căn hộ hình thành trong tương lai
Ở phần 1 của chủ đề này, chúng ta đã tìm hiểu một số điều cần lưu ý khi mua căn hộ được hình thành trong tương lai. Tiếp theo chúng ta sẽ cùng tìm hiểu cụ thể những loại giấy tờ và nơi phê duyệt.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:
- Mẫu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng
(Ảnh minh họa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
- Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ.
+ Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kế quả.
- Bước 3: Giải quyết hồ sơ
+ Trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, người nộp hồ sơ nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
- Bước 4: Trả kết quả
+ Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người dân trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục.
Hồ sơ dự án
Khi đi mua căn hộ chung cư điều đầu tiên mà khách hàng cần quan tâm đó chính là bộ hồ sơ pháp lý của dự án đã hoàn chỉnh và đầy đủ chưa. Một bộ hồ sơ pháp lý căn hộ bao gồm những giấy tờ sau đây:
- Sổ đất tổng
- Quyết định giao đất do UBND TP cấp, quy định công năng đất, dự án này thuộc loại nào, được sổ hồng sau này, hay chỉ được thuê 50 năm
- Quyết định chấp thuận quy hoạch mặt bằng do Sở quy hoạch – kiến trúc cấp
- Quyết định chấp thuận đầu tư do UBND TP cấp
- Hồ sơ thẩm định phòng cháy chữa cháy
- Quyết định 1/500, trên cơ sở 1/500 anh chị sẽ biết được bản đồ quy hoạch chi tiết, quy định công trình cao bao nhiêu, block to thế nào, mật độ xây dựng ra sao, bố trí căn hộ ở đâu.
- Giấy phép xây dựng
- …
(Ảnh quy hoạch Quy hoạch 1/500)
Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư phê duyệt kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
Chủ đầu tư có quyền thực hiện thiết kế xây dựng khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề phù hợp với loại, cấp công trình xây dựng. Về thẩm quyền phê duyệt thiết kế vẽ thi công thì phải căn cứ theo nguồn vốn xây dựng công trình.
- Đối với các công trình dùng vốn ngân sách nhà nước, với thiết kế 3 bước thì chủ đầu tư phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công còn với thiết kế 2 bước thì người quyết định đầu tư sẽ phê duyệt bản vẽ thi công.
- Đối với các công trình dùng vốn khác thì chủ đầu tư được phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận cho việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…Về cơ bản, đó là công cụ để tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xách định người dân xây dựng đúng hay không
Có 2 loại giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy định xây dựng.
- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cụ thể theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sử đổi bổ sung năm 2020
Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
Danh mục hồ sơ nghiệm thu công trình thheo thông tư số 05/2015/TT-BXD
1) Giấy phép xây dựng
2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có)
3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
4) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
6) Bản vẽ hoàn công
7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có)
8) Văn bản thảo thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy chữa cháy; an toàn vận hành thang máy
Như vậy, đối chiếu các quy định nêu trên thì khi nhận bàn giao nhà, ngoài những giấy tờ, văn bản pháp lý cần có đã được quy định tại hợp đồng đã ký giữa 2 bên, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Biên bản ghi chép nghiệm thu phần móng và ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án
(Ảnh minh họa biên bản nghiệm thu, công văn ngân hàng bảo lãnh)