Pháp lý cần có của dự án căn hộ hình thành trong tương lai
Hiện nay việc tìm hiểu để đầu tư vào các dự án căn hộ hình thành trong tương lai đang được rất nhiều người quan tâm. Vậy những pháp lý cần có của dự án căn hộ hình thành trong tương lai là gì? Chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu.
Căn hộ hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giải thích như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy dự án chung cư đang tiến hành xây dựng và chưa hoàn thành thì được xem là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ví dụ một vài dự án căn hộ hình thành trong tương lai:
Dự án căn hộ chung cư quận 1 GrandManhattan .
Dự án chung cư căn hộ Đồi Dừa Vũng Tàu .
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền cho bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Bộ luật Dân sự 2015 dẫn chiếu thêm quy định của Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lailà việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”.
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Để được đưa vào kinh doanh, nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏa mãn những điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sửo hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Kiểm tra pháp lý của dự án
Pháp lý dự án là một trong các yếu tố quan trọng cần phải xem xét kĩ lưỡng, bởi điều này ảnh hưởng rất nhiều đến tính minh bạch của dự án cũng như tiến độ bàn giao nhà sau này. Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có các giấy tờ sau:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hồ sơ dự án
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.
Xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán
- Điều khoản về thanh toán, thời gian thanh toán
- Quy định về thời gian bàn giao căn hộ
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Những chết tài khi các bên vi phạm
Lưu ý về điều khoản thanh toán:
- Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng
- Trước khi nhận bàn giao Giấy nhânj quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng), chỉ thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng.
Kiểm tra kĩ lưỡng khi nhận bàn giao căn hộ
Sau đây sẽ là một vài vấn đề cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư:
- Tường nhà có bị bẩn, cào xước, được sơn đầy đủ và đúng màu chưa
- Trần có được xử lý phẳng chưa
- Sàn có bị lún, phồng hay không, có được ốp gạch đúng loại gạch và gỗ như cam kết
- Nhà vệ sinh có đầy đủ các thiết bị cơ bản chưa
- Kệ bếp có sử dụng tốt không
- Hệ thống, thiết bị điện nước có đảm bảo cho sinh hoạt không
- Hệ thống an ninh có được đảm bảo không
Chú ý thời gian nhận sổ hồng
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp
- Chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục hoàn công
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý
Nếu vấn đề phát sinh từ chủ đầu tư, người mua cần theo sát và có quyền khiếu nại, kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ.
Sau đây là những pháp lý cần có của dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Ở phần tiếp theo chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn cụ thể về từng loại giấy tờ cần có và nơi phê duyệt.
Xem phần 2 tại đây .